Alexandre Nagazawa, arquiteto urbanista, diretor da BLOC Arquitetura Imobiliária

Comprar um imóvel sem intenção de morar, manter unidades vazias como proteção patrimonial, ver bairros se transformarem não por necessidade urbana, mas por expectativa de valorização. Situações cada vez mais comuns no Brasil revelam uma mudança profunda: a cidade deixou de ser apenas lugar de vida para se tornar instrumento financeiro.

A moradia, que deveria ser um fim, virou meio. Terra e imóveis passaram a funcionar como reserva de valor e fonte de renda. Em um país de juros elevados, essa lógica se intensifica. O preço dos imóveis e dos aluguéis reflete menos o uso e mais a expectativa de retorno. Viver bem localizado torna-se privilégio.

Esse fenômeno também se materializa na proliferação de microapartamentos. Studios de 35, 25 ou até 15 metros quadrados não são apenas tendência arquitetônica, mas sim produtos financeiros, frequentemente destinados à locação de curta duração. O efeito é uma distorção: unidades pensadas para maximizar retorno passam a competir com a moradia tradicional, reduzindo a oferta e pressionando preços.

De acordo com o Censo do Mercado Imobiliário do Sinduscon-MG, a venda de unidades do tipo studio, loft e um quarto registrou um salto impressionante de 440,7% em apenas um ano na capital e em Nova Lima. Vendidos como produtos de alta rentabilidade, esses imóveis são adquiridos majoritariamente por investidores que buscam reserva de valor com potencial de valorização e diversificação das aplicações tradicionais.

Sob a ótica geracional, o impacto é ainda mais evidente. Para quem nasceu depois dos anos 80, comprar um imóvel tornou-se muito mais difícil. O Brasil atravessou um processo prolongado de desindustrialização, com baixa produtividade, concentração de renda e perda de dinamismo. O mercado de trabalho migrou para atividades de menor remuneração, com alta informalidade e instabilidade.

Nesse contexto, a economia passa a operar como um sistema de crédito e endividamento. Para muitos jovens, a acumulação de patrimônio foi substituída por dívidas. Há mais acesso ao consumo imediato, mas menos capacidade de construir riqueza. Compra-se um celular, mas não um imóvel.

Quando essa realidade encontra um mercado imobiliário orientado por lógica financeira, o acesso à cidade bem localizada se torna inviável. Em Belo Horizonte e em outras capitais, a valorização expulsa progressivamente a população de média e baixa renda. Os preços já não cabem na renda da maioria.

Há, porém, um equívoco estrutural. Infraestrutura urbana, mobilidade, saneamento, espaços públicos e habitação acessível ainda são tratados como custo, quando são investimento. O mesmo vale para a arquitetura: conforto térmico, ventilação natural e eficiência energética seguem sendo descartados por não gerarem retorno imediato. O retorno a curto prazo elimina o essencial.

No fundo, a questão é simples. Investir na cidade exige visão de longo prazo. Extrair valor dela significa operar no curto prazo, capturando renda sem sustentar o território. Quando essa lógica predomina, a cidade perde eficiência, diversidade e vitalidade.

Tratar a cidade como ativo financeiro tem limites, e eles já aparecem: dificuldade de acesso à moradia, aumento do custo de vida e perda de diversidade urbana. Não se trata de negar o mercado, mas de reequilibrá-lo.

Recolocar a cidade no centro não é ideologia, é pragmatismo. Moradia não pode ser apenas reserva de valor. Terra não pode ser apenas instrumento de rentismo. Infraestrutura não é custo, é base de riqueza. E cidade não é mercadoria. É condição de desenvolvimento. Se continuarmos tratando a cidade como um ativo qualquer, ela responderá como tal: eficiente para poucos, inacessível para muitos. Mas, se houver a coragem de tratá-la como projeto coletivo, ela pode voltar a cumprir seu papel mais essencial: ser o espaço onde o valor não se concentra, mas se distribui.